יד ימין לא יודעת מיד שמאל - קשיים בהטבות לקשיש בעסקאות התחדשות עירונית

קשישים רבים יודעים על קיומו של חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו- 2006 ( להלן: "חוק הפינוי") המעניק הטבות לקשישים במסגרת פרויקט פינוי בינוי, אך לא רבים מודעים להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") ביחס ליישום ההטבות שבחוק הפינוי מבחינת מיסוי העסקה והנשיאה בחבות המס.

לעניין זה חשיבות רבה נוכח העובדה שחוק הפינוי אמנם מחייב את היזם ליתן לקשישים חלופות שונות בקבלת התמורה (להלן: "חלופות התמורה") אולם הוא אינו עולה בקנה אחד עם היבטי המס הכרוכים במתן החלופות השונות ואינו מחייב את היזם לשאת בתוצאות המיסוי הכרוכות בכך, כאשר היבטי המס הכרוכים במימוש החלופות קבועים בחוק מיסוי מקרקעין והפטור ממס מותנה בעמידה בתנאים שונים הקבועים בחוק זה.  

הקושי העיקרי נעוץ בהעדר קוהרנטיות בין התנאים שנקבעו בחוק הפינוי לבין התנאים הנדרשים לשם קבלת הפטור ממס הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. עובדה זו הביאה לתקלות מס במקום בו מחד, היזם חייב להציע לקשישים בחירה בחלופות תמורה ומאידך, הבחירה של הקשיש מביאה לחבות במס.

להלן נעמוד בקצרה על מספר הבדלים בין תנאי חוק הפינוי לבין תנאי חוק מיסוי מקרקעין ותקלות המס שעשויות להיווצר כתוצאה מההבדלים אלה. 

1. "קשיש" מיהו: 

התנאי הבסיסי לקבלת פטור ממס בקבלת חלופות התמורה היא כי הבעלים יקיים אחר הגדרת המונח "קשיש". הגדרת "קשיש" שבסעיף 1 לחוק הפינוי קובעת, בין היתר, שעל הקשיש להיות בן 70 שנה לפחות ביום שנחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה במתחם, וכן שבמועד הנ"ל הוא התגורר בדירה לפחות שנתיים.

לעומת זאת בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין נוספו שתי דרישות נוספות להגדרת "קשיש":

האחת, על הקשיש להתגורר לפחות שנתיים ברצף בדירה לפני המועד שבו חתם ראשון הבעלים על הסכם לביצוע עסקת פינוי ביוני במתחם.

השנייה, על הקשיש להתגורר בדירה שבמתחם גם במועד שבו חותם הקשיש עצמו על ההסכם עם היזם.

נתאר מצב בו קשיש התגורר בדירה שנתיים לפחות לפני שנחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה במתחם, אך במועד שבו הוא עצמו חתם על ההסכם הוא עבר להתגורר אצל אחד מילדיו. במצב זה היזם יהיה חייב להעיק לקשיש את חלופות התמורה המנויות בחוק הפינוי, אך מימושן של אלה יחוב במיסים !

2. "חולה הנוטה למות": 

סעיף 2(ב)(7) לחוק הפינוי קובע שחולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2005, זכאי לכך שהיזם יציע לו הטבות שונות המנויות בחוק הפינוי, בדומה לקשיש אשר הינו מעל גיל 75.

אלא, שמעיון בחוק מיסוי מקרקעין עולה, שאין כלל התייחסות ל"חולה הנוטה למות" בחוק זה! חוק מיסוי מקרקעין מעניק את הטבות המס הניתנות לקשישים גם למי שהוא "נזקק לשירותי סיעוד" אולם אין בהכרח זהות בין ה"נזקק לשירותי סיעוד" הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין ל"חולה הנוטה למות הקבוע בחוק הפינוי, ועל פניו נראה, שככל וחולה הנוטה למות שאינו בגדר "נזקק לשירותי סיעוד" לממש את זכותו לפי חוק הפינוי יבחר באחת החלופות שהיזם יציע לו כהטבה, הרי שהוא והיזם גם יחד יחובו במיסים בגין בחירה זו.

אין ספק שמדובר במצב אבסורדי ובלקונה שאנו תקווה שתתוקן בקרוב על ידי הגורמים הרלוונטיים.

3. דירה בבעלות משותפת:

חוק הפינוי התכוון לסייע לקשישים המתגוררים בדירה המיועדת להריסה בפרוייקט התחדשות עירונית, אלא שפעמים רבות נמצא שהדירה מצויה בבעלות משותפת של הקשיש וילדיו לאחר שבן זוגו של הקשיש הלך לעולמו והוריש את הדירה לילדיו. 

חוק מיסוי מקרקעין אינו נותן מענה לסיטואציה זו, שכן מתן הפטור ממס לאחת מחלופות התמורה ניתנת לקשיש בלבד ולא לילדיו על אף שאין ספק שתכלית החקיקה היא מתן סיוע לקשיש המתגורר בדירה מתקיימת.

גם מצב זה דורש פתרון חקיקתי שהרי אין מדובר ב"תכנון מס" אלא סיטואציה שנכפתה על הצדדים.

4. מכירת הדירה החלופית ליזם:

אחת ההטבות המנויות בחוק הפינוי היא מתן אפשרות לקשיש לעזוב את דירתו ולעבור להתגורר בדירה אחרת או בבית אבות.

הקשיש יכול לממש אפשרות זו בדרך של מכירת דירתו לצד שלישי ואולם במקרים רבים אנו נוכחים לדעת שהקשישים מבקשים למכור את זכויותיהם ליזם דווקא, מה שמעניק להם ודאות בקיום העסקה וחוסך להם את הצורך באיתור קונה צד שלישי. 

אלא, שעל מנת שמימוש הטבה זו יהא פטור ממס (הן פטור לקשיש והן פטור ליזם), נקבע שעל הקשיש למכור ליזם את הדירה החלופית החדשה שהוא זכאי לקבל במתחם, עד למועד שבו נקלטה הבקשה להיתר בניה לגבי הפרויקט.

מדובר בשלב מאד מוקדם בחיי הפרוייקט, שלב בו הקשישים עדיין מתקשים לקבל החלטה באשר להמשך דרכם בפרוייקט. ייתכן שבמועד הגשת הבקשה להיתר הקשיש הינו במצב פיסי בריאותי מצוין והוא אינו נזקק להטבה האמורה אולם מה אם חו"ח יידרדר מצבו הבריאותי? האם במצב זה יש הגיון לחייב את הקשיש לעבור לגור בדירה אחרת בשכירות רק כי הוא "פספס את הרכבת" באשר למועד בו ניתן למכור את הדירה ליזם בפטור ממס?

אנו סבורים, שגם בעניין זה על הגורמים הרלוונטיים ליתן את הדעת ולהביא להרמוניה חקיקתית כך שניתן יהא ליתן לקשישים את ההטבות אותן ביקש לקבוע המחוקק.  

מאת עו"ד יאיר פליגלמן